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DTI, LTV 규제 완화와 수도권 부동산 시장 회복 기대 |
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관리자 |
| 박근혜 정부 2기 내각 구성과 함께 부동산 뉴스에서는 DTI, LTV 규제 완화 이야기가 떠들썩하다. 주택 부동산 업계에서는 수도권 부동산 시장 회복에 대한 기대로 반기는 기색이나 시민단체에서는 반대의 목소리가 나왔다. 전문가들은 반신반의하는 분위기인 것 같다. 연관 부처들에서는 규제 완화 가능성을 열어두고는 있지만 신중한 반응이다. 사실 경제혁신 3개년 계획이 발표되었을 때 이미 DTI, LTV 규제 합리화가 포함되어 있었고, 이때 기사에서는 DTI, LTV 규제 완화가 되는 것처럼 보도가 되었고 해당 부처에서는 부인한 바 있었다. 지난 MB 정부에서는 부동산 활성화 대책이라고 하면 의례히 LTV, DTI 규제 완화를 주장했다. 실제 DTI 비율 측면에서는 다소 완화가 되었고, 2010년에는 한시적으로 DTI 규제를 아예 풀기도 했었다.
박근혜 정부에 들어서는 대체적으로 LTV, DTI 규제는 부동산 규제 수단이라기보다는 금융업 건전성 기준으로 인식하는 분위기가 확산되었다. 2011년과 2012년 하우스푸어 문제가 사회적 큰 이슈였고 가계부채 문제도 대선 이슈로 등장했기 때문이다. 2013년 4․1 주택시장 정상화대책에서 생애최초주택구입자에게 2013년 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화 적용하는 것을 제외하고는 변함이 없었다. 박근혜 정부에 들어서는 주택 금융 부문에서는 LTV, DTI 규제를 완화하는 대신에 생애최초주택대출을 2.5조 원에서 5조원으로 확대, 1%대 금리의 공유형 모기지 출시 등으로 실수요자를 중심으로 금융 지원을 하는 정책을 펼쳤다. 이러한 실수요자 위주의 정책 금융 지원과 부동산 세제 개편 등에 힘입어 2014년 2월까지 장기 하락하던 가격도 회복세를 보였고 거래량도 증가했다. 세월호 사태, 임대소득 과세, 비수기가 겹치면서 수도권 부동산 시장이 다시 활력을 잃었다. 임대 소득 과세에 대해 두 번이나 보완책을 내놓았는데, 실수요 이외의 투자 수요 위축에 대한 우려가 여전하다. 이런 맥락에서 다시 LTV, DTI 규제 완화 카드가 등장했다.
LTV는 Loan To Value의 약자로 주택 가격 대비 주택담보대출액 비중이다. 과거부터 어떤 방식으로든 은행에서 유지해 오던 대출 기준이다. DTI는 Debt To Income의 약자이다. 소득에 대비해서 주택담보대출 원리금 상환금의 비율이다. 우리나라에서는 2005년 이후 수도권 부동산 시장이 2001년에 이어 다시 폭등을 하면서 2006년에 도입이 되었다. 현재 지역별로 DTI 비율이 다른데, 서울이 50%, 인천과 경기도가 60%, 지방은 은행 자율에 맡겨져 있다. 주택 자금을 빌려주는 사람은 빌리는 사람이 돈을 잘 갚을 수 있을지가 늘 궁금하다. 미국에서는 두 가지 DTI 기준이 있다. 첫 번째 유형의 DTI는 총소득에 비해서 분할 대출 원금, 이자, 세금, 보험 등을 합한 금액의 비중을 말한다. 우리나라 DTI와 유사한 것이다. 두 번째 DTI는 첫 번째 DTI의 주택관련 지출에 더하여 자동차할부금, 카드대금, 학자금대출 상환금, 기타 보험금 등등 모든 월 고정 지출을 더한다. 예를 들면 첫 번째 DTI 31%, 두 번째 DTI 43% 또는 DTI 31/43 이렇게 표현한다. 이렇게 철저하게 상환 능력을 고려하여 돈을 빌려준다.
미국에서도 단기대출이 없는 것은 아니지만 대부분 15년 이상 장기 모기지이다. 우리나라에서는 장기모기지 비중은 낮고 대부분 주택을 담보로 잡고 해주는 대출이다. 미국은 서브프라임 사태 때처럼 주택을 금융기관에 넘기면 채무가 소멸되지만 우리나라는 한번 빌리면 평생 갚아야 한다. 미국은 소득이나 자금의 흐름이 우리보다 투명하다. 따라서 주택시장 상황과 금융산업 환경이 다르고 장기모기지가 정착된 나라들의 DTI 비중과 우리나라 DTI를 단순 비교하기는 어렵다. 현재의 DTI 비율이 높다 낮다 할 평가기준이 불분명하다는 것이다.
LTV, DTI 규제 완화를 하려면 한두 달 이상 시간이 상당히 걸릴 것이다. 신임 장관 청문회도 해야 하고 부처 간 협의도 해야 할 사항이 많을 것이다. DTI 규제를 완화한다고 하더라도 서울, 수도권 DTI 비율을 조금 올리는 수준이 되던가 아니면 과거와 같이 한시적으로 은행 자율에 맡길 수도 있을 것으로 본다. DTI 비율이 상승하면 보다 적은 자기자본으로 투자를 할 수 있어 부동산 투자가 증가할 것이다. 특히 주택시장 상황이 회복되고 있는 경우라면 효과는 더 커질 것이다. 향후 수도권 DTI를 은행 자율에 맡긴다면 은행들은 얼마나 더 빌려 줄 것인가? 자율에 맡긴다고 하더라도 주택담보대출이 부실대출이 되지 않도록 은행들은 내부 규정을 더 까다롭게 할 수도 있다. 다만, 은행 간 치열한 경쟁, 은행장의 단기 성과위주의 영업 등과 겹친다면 부실 대출을 양산할 수도 있다. 수도권 주택 시장 흐름에 맞추어 DTI 규제는 달라질 수 있는 것이다. 입법 사항이 아니기 때문에 탄력적으로 적용이 가능한 것으로 보이나, 감독 당국은 항상 시장 상황을 예의 주시해야 할 필요는 있다.
* 첨부파일은 2014년 건설산업전략연구소 지역별 부동산 시장 전망 자료
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