버블논란이 잠잠해지고 국내경기도 회복세로 돌아서면 부동산시장의 차별화 현상은 더욱더 심화될 것이다. 즉 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 ‘부익부빈익빈’ 현상이 가속화될 것이다.
강남권도 양극화가 진행될 것으로 보는 박상언 유엔알 컨설팅 대표의 부동산시장 전망을 소개한다.
현재 주택시장의 트렌드만 보더라도 실수요자로 대표되는 저렴한 소형주택과 자산가들을 타겟으로 하는 도심권펜트하우스만 인기가 있고 중대형은 인기가 급락하고 있다. 일반적으로 소득수준이 높아질수록 자산가들이 선호하는 지역과 그렇지 않은 지역으로 양극화가 심화되기 마련이다. 주택을 고르는데 중요한 요소가 된 조망권만 놓고 보더라도 자산가들은 강조망권을 최우선시하고 있다. 그 다음으로 공원, 산 순이다. ‘국민소득이 증가할수록 양극화가 심화되면서 자산가들의 고급명품주택에 대한 수요는 꾸준하다는 점이다.
얼마전 전 필자가 직접 방문했던 홍콩과 싱가포르주택시장이 이를 방증한다. 우선1인당 국민소득이 5만불 달하는 싱가포르는 요트와 유람선이 떠다니는 도심강변에 고급주택과 빌딩등이 대거 몰려있다. 해당지역 주택 한채가격이 20억~100억정도를 호가할 정도인데도 국내뿐만 아니라 아시아 각국의 부 자들을 끌어들이고 있다.
반면에 정부에서 지원하는 HDB공공아파트의 3.3㎡ 분양가는 100만원에도 채 미치지 못하고 있지만 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 3.3㎡ 3000~3500만원을 웃돌고 있다. 이는 HDB아파트보다 3~4배 이상 높은 가격이다.
특히 서울 한강변에 위치한 주택처럼 싱가포르도 금융센타와 카지노등이 몰려 있는 강변쪽에 위치한 주택가격이 수십억원을 호가할 정도인데 지난 몇 년간 중국,인도, 유럽등지의 부유층들의 대거 매집에 나섰을 정도다.
홍콩의 고급주택가인 리펄스 베이는 시끄럽고 습기가 많은 도심을 벗어나 편안하게 휴식을 취할 수 있는 바다와 산이 어우러진 유럽형휴양지다. 과거 영국식민지 일때는 영국인들이 지금은 홍콩 최고의 부호들이 모여 사는 고급아파트와 빌라촌이 형성되어 있다. 과연 고급주거지처럼 외국 명품차가 집앞에 즐비했다. 홍콩의 아파트는 선시공 후분양방식으로 공급되는데 리펄스 베이일대 40평대 정도면 60억정도고 임대료만 한달에 1500~2000만원에 달한다.
1천억달러의 홍콩달러(약 15조원)의 유산을 둘러싸고 벌어진 ‘세기의 상속재판’이 진행되어 화제가 된 차이나켐(華懋) 그룹의 니나 왕(王如心.사망 당시 69) 이 통째로 매입한 고급아파트도 리펄스베이에 위치해 있다. 너무 비싼 가격 때문에 분양이 안되서 지금은 호텔로 다시 리모델링중이다.
뉴욕시민들의 젖줄이자 뉴욕 제일의 관광 코스인 허드슨강. 캐나다 오타와강처럼 허드슨 강을 따라 늘어선 다양한 문화시설들도 뉴욕을 자연과 문화가 어우러진 도시로 만들고 있다. 허드슨 강변에 위치한 현대 미술의 보고, 디아비컨 갤러리도 허드슨강과의 접근성이 가장 크게 고려되었을 정도다.
▶강남권도 양극화 진행중
투자자의 관점에서 본 주택시장도 선호도도 서서히 변화하고 있다. 그 동안 각광을 받았던 단독이나 연립주택투자에서 아파트와 주상복합으로 빠르게 이동을 하였다.
이제는 수익형 부동산과 한강변 개발 바람을 타고 상가나 오피스텔, 한강변에 위치한 아파트나 빌라가 인기를 끌고 있다.
지역적으로 보면 대치,도곡동.개포동의 전통적인 아파트 투자 인기지역에서 벗어나 현재는 한강변 조망권에 대한 관심으로 압구정.반포동일대로 급격히 이동하고 있다. 투자자들의 집중적인 관심을 받았었던 대치동 은마아파트는 안전진단 통과에도 불구하고 개포주공은 지구 지구단위 계획확정에도 오히려 가격이 조정받고 있다.
얼마전 부동산정보업체의 조사결과를 보더라도 강변아파트의 인기를 알수가 있다. 강남·서초·송파 등 강남 3구 29개 동 아파트(재건축 아파트 제외)의 3.3㎡(1평)당 평균 매매가격은 , 압구정동이 (4265만원), 반포동(3483만원)이었다. 2009년 초에도 압구정동과 대치동은 나란히 1, 2위 반포동은 당시 7위에 불과했다. 반포동은 집값 상승률에서도 타 지역을 크게 앞질렀다. 2009년 1월부터 2010년 5월까지 서울의 집값은 평균 1.76% 오르는 데 그쳤지만 반포동은 26.1%나 올랐다. 이는 서초구 평균인 4.5%보다도 6배 가까운 수치다. 같은 기간 압구정동은 11.6% 올랐는데 신규아파트인데다 한강변 르네상스 개발의 영향이 큰걸로 보인다. 서울시에서 추진중인 ‘한강르네상스 계획’이 차근차근 계획대로 실현되고 동시에 경제성장율수치도 증가할수록 한강변에 위치한 부동산들은 한 단계 더 각광 받을 것이다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표 |