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표준지 공시지가가 상승세로 돌아섬에 따라 올해 토지 관련 보유세 부담은 다소 커질 것으로 예상된다.
토지 관련 보유세는 크게 볼 때 재산세와 종합부동산세로 구분해볼 수 있다. 당연히 종부세 대상 토지가 세 부담이 클 수밖에 없다. 총 보유세는 재산세에 지방교육세, 도시계획세를 포함하고, 종부세에 농어촌특별세를 합한 것으로 산출된다.
종부세 대상 토지에는 나대지 등 종합합산 토지와 상가 부속 토지 등 별도합산 토지가 해당한다.
종부세 과세 기준은 종합합산 토지가 5억원이며, 별도합산 토지가 80억원이다.
공시지가에 공정시장가액비율(과세표준액을 만들어내는 비율)을 곱한 이후 세율을 적용해 종부세를 산출하게 된다. 공정시장가액비율은 종합합산 토지가 80%, 별도합산 토지가 75%다.
재산세는 공시지가에 공정시장가액비율을 곱한 이후 세율을 적용해 구하는데 공정시장가액비율은 50~90% 범위다.
이신규 하나은행 세무사 시뮬레이션에 따르면 재산세 공정시장가액비율이 지난해와 동일한 70%라고 가정할 때 공시지가가 지난해 1억9899만원에서 올해 2억2920만7000원으로 오른 서울 강남구 자곡동 588-5 737㎡에 대한 보유세는 지난해 73만768원에서 올해 88만7292원으로 오르게 된다. 공시지가는 15.19% 올랐는데 전년 대비 보유세 증가율은 이보다 높은 21.42%다. 이 계산은 이 지번의 토지가 종합합산과세 대상 토지라는 점을 가정한 것으로, 종부세 과세 기준인 5억원이 안 되기 때문에 총 보유세는 종부세를 제외한 재산세 55만2225원, 지방교육세 11만445원, 도시계획세 22만4623원을 합한 수치다.
별도합산대상 토지로, 종부세 대상으로 추정되는 경기 성남 분당 서현동 247-5 715㎡는 공시지가가 91억1479만원에서 91억8656만원으로 0.79% 올랐는데 총 보유세는 4017만8321원에서 4077만9059원으로 1.5% 늘어났다. 또 별도합산토지지만 종부세 대상이 아닌 서울 양천구 목동 515-12 511.4㎡는 공시지가가 20억9674만원에서 25억586만원으로 19.51% 올랐는데 총 보유세는 765만9852원에서 943만5432원으로 23.18% 오를 것으로 추정됐다. 이처럼 공시지가 상승은 보유세 증가를 불러오고 이는 또 토지비용 증가로 이어지기 때문에 앞으로 자본차익이 기대되는 일부 토지에 대해서만 돈이 몰릴 것으로 전망된다.
한편 공시가격이 전년과 동일하다고 하더라도 보유세 부담이 늘어나는 사례도 있다.
별도합산대상 토지의 올해 종부세 공정시장가액비율이 지난해 70%에서 올해 75%로 높아졌기 때문이다.
예를 들어 서울 중구 충무로 1가 24-2 169.3㎡는 올해 공시지가가 지난해 105억4739만원에서 변동이 없었지만 보유세는 지난해 4904만3249원에서 올해 4937만9505원으로 0.69% 오르게 된다. 재산세는 2833만2692원으로 동일하지만 종부세가 공정시장가액비율 상향조정으로 인해 392만2981원에서 420만3194원으로 오르기 때문이다.
■ <용어설명>
●표준지 공시지가 = 표준지 공시지가는 국토해양부가 전국에서 50만필지를 선별해 계산한 땅값 자료로 개별 공시지가 산출 기준이 되는 가격이다.
표준지 공시지가를 토대로 산출된 개별 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 부담금 등의 부과 기준이 된다.
●공정시장가액제도 = 토지가격 하락에도 불구하고 과표적용비율이 매년 5%포인트씩 인상되는 불합리한 점을 개선하기 위해 도입하는 제도. 공정시장가액비율은 지방세법 시행령에서 50~90% 범위에서 탄력적으로 정하도록 하고 있지만 아직 확정되지 않아 구체적인 하락 폭을 따지기는 어렵다. |