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지방선거 후에 토지가격 올랐다 |
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토지 |
내달 2일로 다가온 지방선거를 앞두고 지방 선거와 부동산 가격과의 상관관계에 대한 관심이 높아지고 있다. 중앙정부의 세제 및 금융, 공급정책에 의해 크게 좌우되는 부동산 시장이지만, 각 지방자치단체장의 개발공약 등 지자체 변수도 결코 무시할 수 없는 요소이기 때문이다.
실제 과거 서울시장의 뉴타운 공약이나, 한강변 개발안은 서울의 부동산 가격을 좌지우지할 정도로 영향력이 막강했던 것이 사실이다.
이에 헤럴드경제는 재창간 7주년을 맞아 국토해양부와 부동산114, 알투코리아 등을 통해 지난 20002년 민선3기와 2006년 민선4기 지방선거 전후의 주택 및 토지, 오피스ㆍ오피스텔의 가격 변동추이를 비교 조사해 봤다.
분석 결과, 토지시장은 지방선거 이후 각종 개발 공약 등의 영향으로 선거 전에 비해 상승폭이 큰 것으로 나타났다. 반면 주택과 오피스텔, 오피스 등은 지자체 선거보다는 당시 중앙정부의 부동산 정책 및 지역별 개발 이슈, 부동산 경기 등에 따라 불규칙한 변동률을 보였다.
▶토지 가격, 지자체 선거 이후 더 올라=토지 가격은 지방 선거 전의 상승 폭보다 후의 상승폭이 크게 나타났다. 국토부의 지가 변동률 통계를 분석해본 결과, 민선 3기였던 2002년 상반기 전국 지가 누적상승률은 3.07%였지만, 하반기까지의 상승률을 합산한 연간 누적상승률은 8.89%였다. 3분기에 3.33%, 4분기에 2.33%가 상승한 탓이다. 특히 뉴타운 개발 공약에 따라 서울지역의 상승폭이 두드러졌다. 서울의 상반기 누적 상승률은 5.35%였지만, 연간 상승률은 15.81%로 급등했다. 3분기에 5.44%, 4분기에 4.25% 오른 결과다.
이런 현상은 민선 4기인 2006년에도 이어졌다. 2006년에도 2002년과 마찬가지로 선거 후의 상승폭이 선거 전보다 크게 나타났지만, 그 폭은 크게 둔화됐다. 2006년 전국 상반기 지가 상승률은 2.76%였지만, 연간 누적 상승률은 5.62%로 2배를 가까스로 넘어섰다. 서울 지역에서는 상반기 누적 4.19%에서, 연간 누적 9.17%로 비교적 하반기 상승폭이 높았다. 다만 2002년에는 금융 및 주식시장 위축으로 시중 유동자금이 부동산 시장으로 대거 유입됐고, 각종 대형 국책 개발사업추진과 개발제한구역(그린벨트) 해제 등의 상승 요인이 있었던 점도 일부 감안해야 할 것으로 보인다.
▶주택 가격은 지자체 선거보다는 부동산 경기에 더 민감=주택 가격에서는 지자체 선거 전후의 변동률 사이에 특별한 규칙성이 발견되지 않았다. 전반적으로 선거전과 선거 후 모두 주택 가격이 크게 오른 흐름이 나타났다. 지난 2006년 민선4기 선거에서는 서울과 신도시에서 오히려 선거 전 6개월의 상승폭이 선거 이후 6개월보다 높게 나타난 것으로 조사됐다.
부동산 114에 따르면, 민선 4기 선거 전 6개월간 서울 지역의 주택 가격 상승률은 14.68%로, 이후의 상승률 13.1%를 능가했다. 신도시에서도 선거 전 19.16%였던 상승률이 이후에는 13.46%로 떨어졌다. 이는 선거 전 발표된 뉴타운 확대 공약 효과에 따른 결과로 분석된다. 이와 반대로 수도권에서는 선거 전 8.28%였던 상승률이 선거 이후 19.36%로 급등했다.
▶수익형 부동산 시장은 정중동=대표적인 수익형 부동산인 오피스텔에서는 매매가에 큰 변화를 관찰하기 힘들었다. 선거를 전후한 특징적인 흐름은 보이지 않는 가운데, 월별로 불규칙한 등락이 반복됐다. 2002년의 경우, 서울 지역 오피스텔은 선거 이후인 6월에는 0.5% 상승하다, 7월에는 0.21% 하락했으며, 이후 꾸준히 상승하다, 12월에는 재차 하락 전환했다. 2006년 선거에서도 선거 전과 후 0~1%대로 꾸준한 상승세를 보였지만 급등세는 나타나지 않았다.
오피스 시장은 6월 지방선거 직후인 3분기보다는 4분기에 상승세가 두드러졌다. 민선3기 2002년 강남권역 오피스는 2분기 3.3㎡당 보증금이 48만1331원에서 3분기 48만8793원으로 7462원 증가했다. 하지만 4분기 들어선 3분기에 비해 보증금이 2만6743원 올라 상승폭이 더 커졌다. 3.3㎡당 임대료 역시 2분기에 비해 3분기는 326원 늘었지만 4분기는 3분기보다 2908원 증가했다. 이런 현상은 민선4기인 2006년에 더 두드러졌다. 도심권역, 강남권역, 마포ㆍ여의도 등 서울 각 권역별 오피스시장 모두 3분기보다 4분기에 더 강세를 보였다.
▶올해 선거 이후는 하향 안전 전망=올해 지방선거 이후의 부동산 가격 전망에 대해 전문가들은 ‘하향 안정’ 가능성에 무게를 뒀다. 주택시장의 침체가 심화되고 있고 집값 상승에 호재로 작용할 만한 개발공약도 찾아보기 어렵기 때문이다. 실제 서울시장 후보들에게서 뉴타운 등 대형 개발 계획은 극히 드문 상황이다. 김규정 부동산114 부동산컨텐츠본부장은 “부동산 시장은 지자체 선거, 부동산경기, 정책 등의 영향을 종합적으로 받게 마련”이라며“하지만 올해의 경우, 부동산 경기가 침체 상태인 데다 서울시장의 후보 공약에서도 주거안정이나 복지정책에 초점을 맞추는 분위기여서 선거 이후에 지속적인 상승을 기대하기는 어려울 것”이라고 전망했다.
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