시골에 단독주택을 지을 때
일반적으로 두가지 분류방식을 씁니다.
일반주택
농가주택(농업인주택)
그런데, 시골로 내려가시는 분들 중
건축법상 농가주택에 대한 정확한(?) 정의를 내리시는 분들이 적습니다.
심지어는 시골의 주택은 모두 농가주택이라고 통칭하시는 분들이 생각외로 많습니다. -.-;;
여기서 지성아빠가 분류한
일반주택은
주택이 건축될 토지의 지목이 농지 또는 산지인 경우
주택을 건축하기 위해선 지목을 대지로 지목변경을 해야 하며
이 과정에서 국가에 전용비를 납부해야 합니다.
다시말해 전용비를 납부해야 하는 주택을 일반주택이라 말하는 것입니다.
일반주택은 법에서 정하는 건폐율과 용적률 그리고, 건축허가 조건에 맞춰 건축하시면 됩니다.
다시말해, 도시민이 알고 있는 시골주택의 대부분은 전용비를 납부한 일반주택이란 뜻입니다.
이 일반주택을 시골에 있다는 이유로 농가주택이라 칭하면서
도시에서 시골로 가시는 분들이 용어해석에 혼란이 생긴 것이죠.
심지어는 도시민의 농어촌주택마련 조세특례제한법이란 법명칭 또한
건축법에서 말하는 일반주택을 농가(농촌)주택으로 오해하게 하는 것이죠.
도시의 주택을 가지고 있는 사람이 시골에서 농지전용비를 감면받는 농가주택을
현실적으로 건축하기란 쉽지 않습니다.
법적으로 농가주택은
농지전용비를 감면받는 주택을 말합니다.
건축주가 농업인이라는 전제조건을 갖춰야 합니다.
여기서 농업인의 조건을 해석함에 있어 설왕설래가 많으며
지자체마다 해석이 조금씩 다른 경우가 있습니다.
대부분의 지자체에서 공통적으로 적용시키는 농업인의 조건은
1. 주소지가 현지에 있는 현지민
2. 농지원부소유자 (농가주택 건축 후에도 농지원부 자격조건을 유지할 수 있는 자)
- 농지원부는 일반적으로 자경하는 농지가 1,000m2이상이어야 발급 받습니다.
농지는 본인 소유나 임대나 상관없이 농사짓는 면적이 1,000m2 이상이면 됩니다.
3. 무주택자
4. 연소득의 1/2가 농업소득인자
으로 정하고 민원처리를 하고 있는 줄 압니다.
이 4가지 조건을 갖추면 건축과에선 두말없이 농림지역이라도
경지정리가 완료된 농업진흥구역 논이 아니라면
도로 등의 기본 건축허가 조건을 갖춘 농지라면
대부분 건축허가를 내준다는 의미입니다
도시에 거주하고 있는 일반인의 경우 쉽게 충족할 수 없는 조건이지요.
그러나, 카페의 회원님들 중
1.2.4 번 조건을 갖추지 못했어도 농가주택을 건축하신 분들이 있습니다.
해결방법은 해당지역 지자체 공무원에게
농지법과 건축법상 일부 상기 조건보다 융통성있는 농업인의 조건을 법적으로 증명하여
건축을 하신 것이지요.
이 해결방법은 각 지자체마다 해결방식이 다르고
시간이 꽤 투자하시고 관공서를 열심히 출입하셔서 해결하신 것으로 알기에
지성아빠에게 방법을 알려달라고 하지 말아주십시요. -.-;;
각 지자체마다 담당공무원들의 일처리 방식이 각기 다르니
일률적으로 답을 드릴 수 없는 내용이며....
지성아빠에게 대신 인허가 과정을 처리해드릴 시간도 없기 때문입니다.
아무튼 농가주택은
농지전용비를 감면받는 주택입니다.
농가주택은 몇평까지 지을 수 있을까요?
대부분 농가주택은 건축면적을 100m2 이하로 건축해야 한다고들 알고 계십니다.
농가주택은 100m2 이하 건축만 가능하다는 말은 정답이 아닙니다.
농가주택이라도 해당 용도구역의 건폐율과 용적률에 맞춰 건축을 하시면 문제없습니다.
건폐율이 20%이고 용적률이 80%이라면
660m2 (약200평) 농지전용을 한다면 1층 건축면적 40평까지
용적률 해당사항인 연면적 160평까지 건축이 가능합니다.
물론, 농가주택의 경우 전용면적이 660m2 까지 제한을 두는 것이나
층수 제한이 있는 경우가 있습니다.
그럼, 농가주택은 100m2 이하로 건축해야 한다는 정보는 어디서 나온 것일까요?
이 규정은 농촌주택개량사업 또는 농협에서 농가주택에 융자를 해주는 경우
지원과 융자대상 농가주택은 100m2 이하로 한다는 내용 때문입니다.
이 규정에서 정한 100m2 이하라는 면적이 일반적인 농가주택으로 오해를 하시게 된 것이지요.
다시말해, 해당 용도지역의 건폐율과 용적률에 맞춰 건축하셔도 농지전용비를 감면받는
농가주택을 건축할 수 있다는 뜻입니다.
그리고, 여기서 한가지 더
농가주택에 대한 잘못된 상식하나를 수정합니다.
농업인의 농가주택은
건폐율은 60%까지 허용되고 있습니다.
앞서 말씀드린 용도지역에 따른 건폐율은 일반적인 건축법상 규정이고
농업인 농가주택의 건폐율은 60%까지 허용되고 있다는 점 참고하시기 바랍니다.
진짜 농업인은 창고가 많이 필요합니다.
그래서, 건폐율 20%는 무척 부족합니다.
그래서, 농업인 주택의 경우 예외조항으로 건폐율 60%까지 허용하고 있다는 점은
참고해두세요.
결론입니다.
농가주택은
1. 농업인 조건을 갖춰 농지전용비를 감면받는 주택이다.
2. 농가주택은 건폐율, 용적률안에서 건축하면 된다.
- 100m2 (약30평) 이하 건축은 농지개량사업 , 농협 저리 융자 등을 받는 경우에 생긴 규정이다.
3. 농업인 주택(농가주택)은 건축법상 예외규정으로 건폐율이 60%이다.
4. 농업인 조건을 지자체마다 해석이 조금씩 다르다는 것을 인정하고
농가주택을 짓는 자가 지자체 담당공무원이 요구하는 조건을 동의하거나 법으로 설득해야한다.
추가 팁
1. 농지전용비를 감면 받은 주택은 준공 후5년안에는
같은 조건을 갖춘 매수자에게만 매도할 수 있다.
만일, 농가주택으로 농지전용비를 감면받은 농가주택의 용도지역이 관리지역이고
같은 농업인 조건을 갖춘 매수자가 아니라면 5년안에 매도를 하면
감면받은 농지전용비는 납부해야 한다.
관리지역에 농지전용비를 감면받아 건축한 농가주택은
5년 후엔 감면 받은 농지전용비 납부없이 일반인에게도 매도할 수 있다.
2. 농림지역 중 농업진흥구역에 건축한 농가주택은
5년 후라도 일반인에게는 매도할 수 없다.
- 구법에는 일반인에게도 5년만 지나면 매도가 가능했기에
농림지역 농업진흥구역안의 매매대상 농가주택이
구법을 적용받는 농가주택인지, 신법 적용 농가주택인지 확인하셔야 합니다.
* 2007년도(?) 이후 신법에는 농업진흥구역안의 농가주택 신축시
상기 4가지 농업인조건을 충족하는 매수자가 아니라면 소유권이전 자체를 막는 법이
생겼다는 뜻입니다.
- 과거 구법적용시 수도권지역이나 풍광좋은 지역의 농업진흥구역안의 농지에
현지의 자격조건을 갖춘 농업인의 명의를 빌려 일반인이 건축하고 5년 뒤
명의이전을 한 사례를 막기 위한 법개정이라 생각하시면 될 것입니다.
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카페 회원님이신 고취목님이 알려주신 블러그에 올라와 있는 세부법률정보를 퍼왔습니다.
1.농가주택의 의미.
우리가 흔히 사용하는 농가주택이란 말은
그냥 농촌에있는 주택이란 뜻이고 특별한 법률적인 용어는 아닙니다.
대개 대도시나 도시지역이 아닌 지방의 농촌,산촌,어촌 등의 시골에 지어진 그런 소규모의 주민주택을 말합니다.
전원 주택이라는 말도 많이 쓰고 있습니다만
전원 주택은 좀더 좋은(?)좋은 위치에 농가 주택보다는 좀 다른 주택을 연상합니다.
농가주택이 실제 농림 어업이나 축산업을 직접 영위하는 현지 주민의 실 주거용이라고 본다면 전원 주택은 도시인의 실 거주용(메인 하우스)또는 주말 레저용(세컨드 하우스) 또는 노인 은퇴자의 주택(실버 하우스)등을 무두 지칭하는 것이라 볼 수 있겠습니다.
여하튼 둘 다 우리 사회에서 일상적으로 쓰고 있는 그런 말일 뿐입니다.
이들 주택은 모두 건축법상 일반 주거용 주택으로 건축법 등 법령에 의해 신축하면 되는 것입니다.특별한 혜택이나 지원도 없습니다.
농업인이든 비 농업인(도시인)이든 별다른 제한도 따로 없습니다.
다만 통상 시골 시군의 읍 면지역에 소재한다는 이유만으로 농촌 인구유입 유인의 차원에서 소규모 농가주택에 대한 현행 세제상 금융상 약간의 혜택은 있습니다.
[예컨대 농가 주택에 대한 1가구 2주택시 양도세 면제,3가구 비포함 특례, 농가 주택 구입시 농협 저리대출 지원,영월등 지자체의 귀농자 정착금 지원등]
농업인 주택은 농지법,산지관리법에 의해 일정 요건을 갖춘 농업인, 임업인에게만
일정 혜택과 특례가 주어지는 그런 법률적인 용어 입니다.
2.농가주택의 요건.
첫째 농업인 주택을 지어려면 우선 신축 희망자가 농업인 이어야 합니다.
농업인은 단지 쌀,보리등 곡물 재배를 하는 농업인 뿐 아니라 임업,어업을 하는 사람까지 포함하는 용어 입니다.
농지법상 "농업인"이라 함은 다음 각 1에 해당 하는 개인 입니다.
1.1천제곱미터(300평)이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는
재배 하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사 하는자.
2.농지에 330제곱미터(100평)이상의 고정식 온실,버섯재배사,비닐 하우스 기타 농업
생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배 하는자.
3.농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자.
농업인에 있어서 원칙적으로 농업인이 되기 위한 요건으로는 법 조문만 보자면 별도의 주민등록 이전이나 실 거주,그리고 농지 원부에 등록 작성이 필요하지는 않습니다.
그러나 실제 상기 농업인 요건을 충족 하거나 또는 농업인 으로서의 증명 및 다른 혜택을 받기 위하여 농지 원부의 작성이 필요합니다.
아직 농업인은 아니나 귀농하려는 경우에는 농지의 구입 및 재배면적,농업경영 형태 등을 종합적으로 감안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년 이내에 농업 경영을 할 경우에는 농업인 주택 신축을 신청할 수 있다는 농림부 질의 응답이 있습니다.
★ 농업인 주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야하 조건은 다음과 같습니다.
○농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해
세대의 농,임,축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의1을 초과하는 세대주
이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농,임,축산업을 영위하는 세대의
세대주가 설치하는 것일것.
○당해 세대의 농,임,축산업의 경영의 근거가 되는 농지,산림,축사 등이 소재하는 시,
구, 읍,면 또는 이에 연접한 시,구,읍,면 지역에 설치 할 것.
○관련근거:농지법 제34조,동법 시행령 제34조 제4항.
★농업인 주택의 면적 및 시설기준은 다음과 같습니다.
○농업인 주택의 부지면적 기준.
그 부지(농지 면적이 아님에 유의)의 총 면적이 200평 이하 이고 당해 세대주가
그 전용 허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택 부지로 전용한 농지면적(부지면적이
아님)을 합산한 면적이 200평이하 일것.
○농업인 주택의 시설 기준.
장기간 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한
창고,축사등 농,임,축산업을 영위하는데 필요한 시설.
※대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속 시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로
허가신고,신청 가능(예:축사시설부지)
3.농가주택 신축에 주어지는 혜택.
농업인이 농업인 주택을 신축할때
농지법,기타에서 주어지는 혜택(특례)는 다음과 같습니다.
첫째로 농업인은 농업진흥구역 내에서도 농업인 주택을 지을 수 있습니다.
농업인은 관리지역과 농업진흥지역중 농업 보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도
농업인 주택을 지을 수 있습니다.그때 지을 수 있는 농업인 주택의 조건은 위와 같
은 것입니다.
이에 반해 일반인은 농업 진흥구역중 농업 진흥구역 내에서는 결코 농가주택을 지을
수가 없습니다.다만 관리 지역과 농업 보호구역 내에서는 농가주택(전원주택)을 지
을 수 있습니다.
농업 진흥지역은 농업 진흥지구(농지 정리된곳)농업 보호 구역으로 나눌 수 있는데
이 중 농업 진흥구역에서는 농업인만이 농업인 주택용을 지을 수 있고 일반인은 농
가주택을 지을 수 없다는 것입니다.
다만 농지에 짓는 농업인 주택이나 농가주택은 어떠한 경우에도 예외없이 농지전용
신고 또는 허가 절차를 밟아야 합니다.
둘째로 농업인 주택은 농지 전용시에 대체 농지 조성비가 면제 됩니다.
농지를 주택신축 등 다른 목적으로 쓰고져 할 때에는 농지 조성비를 납부해야 합니
다. 농지 조성비는 현재 농림부 고시로 나와 있으며 다음과 같습니다.
[대체 농지 조성비 제곱미터당 단가]
1.경지 정리가 시행된 논 13.900원.
2.용수개발이 시행된 논 18.000원.
3.경지정리와 용수개발이 시행된 논 21.900원.
4.밭 경지정리가 시행된 밭 12.500원.
5.기타(1.2.3.4 제외)농지 10.300원.
농업인 주택과 그에 준하는 임업인 주택에 관하여는 농업 진흥구역,농업 보호구역,
농업진흥지역 밖 모두 대체 농지 조성비가 100% 감면됩니다.
셋째로 무주택 세대주가 농업 진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지 전용 신고로
가능합니다.
농지 전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인 주택 신축의 요건은
다음과 같습니다.
☆농지전용 신고할 수 있는 조건.
○무주택 세대주로 농업진흥지역 밖에 설치하고자 할 경우에 한함.
현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일
것. 무주택자가 농업진흥지역 안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용 허가를 받아
야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 농지전
용허가를 받아야 함.
(시행령 제34조4항.별표1 각호)
○관련근거:농지법 제34조3항. 동법시행령 별표1 제1호 및 비고.
4.농가주택의 사후관리의무.
농업인 주택으로 사용된지 5년이내에 일반 주택등으로 사용하거나 비 농업인 등에
게 매도하고자 할 경우에는 농지법 시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인
을 받아야 합니다. 임업주택의 경우에도 같습니다.(최근 개정 신설됨)
다만 양도하는 경우에도 농업진흥지역 내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도
일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 합니다.
용도변경 승인이 가능할 경우에도 용도변경 승인을 신청하는 자가 감면되었던
농지 조성비를 납부해야 합니다.(가야컨설팅)
[출처] 농가 주택이란?|작성자 석상
* 이 글은 작성된지 몇년된 글입니다.
그러나, 세부적인 법규 내용이 다 나와 있기에 퍼왔습니다.
이 글의 내용 중 변경된 내용은
대체농지조성비(농지전용비) 산출방식이 공시지가의 30%로 바뀐 것과
농업진흥구역 중 경지정리가 된 답의 경우 대부분의 지자체에서 건축행위 자체를 막고 있
다는 점입니다. (절대농지라는 단어를 흔히 쓰는 이유입니다.)
무드리팁: 무주택자가 아니더라도 본인의 의지만 확고하다면 허가를 득할수있을겁니다. 문제는 1가구 2주택이라 양도세개념에서 약간 복잡하구요^^
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