드림부동산

농지법이 개정되면서 도시민이 소지할 수 있는 농지 면적 제한이 없어졌다. 최근 부재지주에 적용되는 비업무용 토지 양도세 중과규정 제도는 부활되었지만, 1가구 다주택자에 적용되던 양도세 중과규정은 종전 그대로이다.

많은 세제 변화에도 불구하고 최근의 주거 트랜드 변화에 따라 농가주택, 전원주택, 주말농장을 구입하려는 투자자는 여전히 늘어나고 있는 추세이다. 각각의 내용을 설명하면 다음과 같다.

농지법에서 말하는 농가주택(농어촌주택)이 되려면 다음 조건을 갖추어야 한다. 우선은 농민이 영농을 목적으로하여 거주하는 주택이어야 한다. 즉, '농업인'이 소유한 행정구역상 읍·면 지역에 위치한 주택으로 대지면적 660㎡(약 200평), 건축면적 150㎡(45평)을 넘으면 안된다. 면적요건을 충족하더라도 행정구역상 광역시나 시 지역에 위치한다면 일반주택이 되어 1가구 2주택에 해당하여 매도 시 양도세가 부과된다. 읍·면 지역에 위치하였다고 하더라도 해당 지역이 토지거래허가구역·토지투기지역·관광단지개발지역으로 지정된 경우에는 농가주택에서 제외되어 1가구 2주택에 해당된다. 물론 면적요건을 충족하지 못한 경우에도 제외되어 1가구 2주택에 해당하게 된다.

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이러한 기준은 용도지역과는 관계없다. 즉, 용도지역상 도시지역에 속하더라도 행정구역상 읍·면 단위 지역에 위치할 경우 농가주택이 될 수 있다. 반대로 용도지역상 농림지역이라도 행정구역상 시에 속한 경우에는 해당되지 않는다. 이상의 요건을 갖춘 후에 농지전용허가를 받아야 한다. 하지만 농업진흥지역(절대농지)밖에 주택을 지을 경우에는 전용허가 없이 농지전용신고만으로 가능하다.

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도시민이 주택을 구입할 경우 얻는 혜택에는 어떤 것이 있을까?

무엇보다 세금혜택이 가장 크다. 1세대 1주택자가 취득하여 2주택이 된 경우에 기존 주택 양도시 1주택 양도로 간주되어 비과세 혜택을 받게 된다. 따라서 양도세 부담이 없으며, 취득세, 종합토지세 등의 지방세도 면제된다. (단, 2003년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지 취득한 주택으로 3년이상 보유하고 취득가액 2억원 이하인 주택에 한한다.) 또 농지나 임야를 전용할 때는 농지(산지)보전부담금(대체농지조성비외 대체조림비)가 면제된다.

토지와 주택을 함께 매입할 수 있는 이점도 있다. 이 경우 기존 주택을 허물고 새롭게 짓는 것도 좋지만, 이를 잘 개조하여 주말주택 등으로 이용하다가 되팔거나, 이후 확신이 선 경우에 신축해도 늦지 않아 그만큼 경제적이다.

투자에 성공하려면 입지선정이 무엇보다 중요하다. 규모가 대부분 작기 때문에 나중에 다른 용도로 바꾸기가 쉽지 않기 때문이다. 자칫 잘못 투자했다가는 그만큼 자금회수가 어려우므로 신중을 기해야 한다.

또하나, 농촌이라는 점도 감안해야 한다. 특히 동네 한가운데 있는 주택을 구입하여 개조하거나 신축하려고 할 때 동네 주민들의 민원을 받지 않아, 이후의 생활에 어려움이 없도록 유의하여야 한다.

최근 교통여건이 크게 개선되고 주5일근무가 정착되면서 수요가 크게 늘고 있다. 지역적으로는 도심에서 자동차로 1시간 이내에 갈 수 있는 지역이 적당하다. 이는 지리적 거리가 아닌, 시간적 거리를 일컫는데, 그만큼 도로조건이 중요하다는 것을 의미한다.

경치가 뛰어나고 개발 호재가 있는 입지라면 더욱 좋다. 어차피 부동산이라는 것이 투자가치를 외면하기는 어렵기 때문이다. 아무리 직접 살 전원주택을 짓는다고 하여도 향후 땅값이 오를 지역을 고르는 것이 옳지 않은가? 그런 면에서 공시지가가 비교적 싸면서도 수도권과의 접근성이 좋은 양평, 여주, 가평 등의 경기도 일원과 수도권과 가까운 강원도, 충청도 인근의 농지가 유망하다.

이미 대지로 조성된 곳이 아닌, 직접 땅을 사서 집을 지을 경우에는 다음 사항에 주의해야 한다. 일단 허가가 가능한지 따져 본다. 특히 산지의 경우에는 토지이용계획확인서뿐만 아니라, 산지 이용구분도 등을 반드시 확인하고 해당 지자체에 개발 가능 여부를 일일이 확인한 후 구입해야 한다.

이와 함께 가급적 4차선 도로가 지나가는 지역 인근을 고른다. 도로에서 너무 멀면 출퇴근이 불편할 뿐 아니라 땅값 상승 가능성도 떨어진다. 도로, 전기, 수도 등 집을 지을 때 수반되는 비용도 정확하게 따져봐야 한다. 도로는 본인이 직접 내야하고, 전기는 전신주까지의 직선거리 200m까지는 추가비용 없이 인입이 가능하지만 초과할 경우 m당 5만 원 내외의 시설비용을 부담해야 한다. 만일 기존 설치된 전신주에서 1km 떨어진 곳이라면 약 수천만원의 추가비용이 든다. 이는 결코 적은 돈이 아니다.

전화의 경우에는 이미 설치되어 있는 통신주에서 80m(통신주 1개당 40m)까지는 무료이지만, 80m를 초과할 경우에는 초과 후 200m까지는 통신주 1개당 약 10만원의 비용이 발생하며, 200m 이후에는 통신주 1개당 약 40~50만원의 비용이 발생한다. 또 상수도가 공급되지 않을 경우 지하수를 파야 하는데, 만일 지하수가 나오지 않는 땅이라면 그만큼 땅의 가치는 떨어진다.

전원주택을 매입할 때 추가적으로 알고 있어야 할 것이 있다. 그동안 폐지됐던 양도세 중과 규정이 2018년 4월 1일부터 부활됨에 따라, 전원주택 또한 다주택의 적용을 받는다. 특히 경기도 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2는 다주택자 조정대상 지역으로 주택 양도 시 기본세율 6~42%에 더해 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p가 중과된다. 이 점을 꼭 알고 투자를 고려해야 한다.

최근 각 지자체에서 도시민들의 주말농장 소유를 권장하고 있어 최적의 농지투자로 각광받고 있다. 주말체험 영농목적을 농지를 취득하는 경우에는 논·밭·과수원 모두 어디든지 취득이 가능하며, 논을 밭으로 전환하는 것도 가능하다. 따라서 농지를 그냥 놀리기보다는 주말농장으로 활용하여 전원생활을 즐기는 것도 바람직한 투자법의 하나이다. 주말체험영농을 위한 1,000㎡(약300평) 미만의 농지취득은 '농업인'자격 요건을 갖추지 않아도 되기 때문에 외지인인 도시민이 손쉽게 취득이 가능하다. 그렇더라도 농지취득자격증명은 갖추어야 하며, 토지 면적 계싼은 세대원 전부가 가지고 있는 땅을 기준으로 한다. 또 주말농장에 짓는 33㎡(10평)이하의 소형주택에 대해 농지보전부담금(예전 대체농지조성비로 공시지가의 30%부담)을 50% 감면한다. 바닥 면적이 33㎡(10평)이면 수도권(또는 광역시)이외 지역에서는 1가구 2주택 산정 대상에서 제외된다.

이때, 소형주택으로 완성형 목조주택을 짓는다면, 많은 혜택을 볼 수 있다. 목조주택(미니 전원주택)은 상대적으로 중대형에 비해 건축 규제가 덜하다는 장점도 있다. 바닥면적 20㎡(6평) 미만의 농막형인 경우 별도의 인허가 없이 가설물 설치신고만 하면 그린벨트를 제외한 농지면 어디든지 설치가 가능하다.

주말농장을 구입할 때 집에서 당일로 다녀 올 수 있는 거리 내에 있는 지역을 선택하고, 가급적이면 원주민이 많이 거주해 농사에 관한 궁금증을 물어 볼 수 있는 곳이 좋다. 지역에 따라 도시민들이 땅을 전부 매입해 주민이 없는 곳도 있기 때문이다. 아울러 진입도로가 나 있는지, 전기를 끌어오기 손쉬운지 여부도 살펴봐야 한다. 영농 법인을 통해 구입하고, 농업 전문가로부터 지도를 받는 것도 한 방법이다.